Обследование зданий и сооружений при определении необходимости капитального или текущего ремонта

Определение необходимости капитального или текущего ремонта требует объективной оценки состояния конструкций здания и инженерных систем. Без предварительного технического обследования невозможно правильно классифицировать износ, зафиксировать наличие дефектов и спланировать целесообразные меры по восстановлению эксплуатационных характеристик объекта. Обследование позволяет определить масштаб, характер и причину повреждений, а также выбрать оптимальный тип ремонтного воздействия — от частичной замены до усиления конструкций или полной реконструкции.

Задачи технического обследования перед ремонтом

Обследование является базой для подготовки проектной документации, расчёта сметной стоимости и технического задания на ремонт. Оно позволяет:

установить фактическое техническое состояние всех элементов здания;
выявить признаки аварийности или ограничения функциональности;
оценить степень физического износа и остаточный ресурс конструкций;
диагностировать причины повреждений (влажность, подвижки, перегрузки, коррозия);
подготовить рекомендации по объёму и технологии ремонтных мероприятий;
разграничить, где достаточно текущего ремонта, а где требуется капитальный.

Когда необходимо проводить обследование

Проведение обследования целесообразно в следующих ситуациях:

перед составлением программы капитального ремонта жилого или административного здания;
при наличии трещин, прогибов, разрушений отделочных и конструктивных слоёв;
при повторяющихся протечках, повышенной влажности, признаках биоповреждений;
в случае снижения несущей способности или ухудшения геометрии элементов;
при выявлении конструктивных дефектов в процессе эксплуатации;
при необходимости разработки проектной документации на восстановление.

Какие элементы обследуются

Обследование охватывает все основные группы конструкций и инженерных систем:

фундаменты и цоколь — трещины, осадки, нарушение гидроизоляции;
стены, перегородки — нарушение целостности, трещины, износ швов и отделки;
перекрытия и балки — прогибы, отслоения, коррозия армирования;
кровля и покрытия — дефекты гидроизоляции, протечки, разрушения парапетов;
инженерные системы — водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция;
лестничные клетки, входные группы, ограждающие конструкции, балконы.

Методы обследования

В зависимости от цели и объёма обследование может включать следующие методы:

визуальный осмотр с фотофиксацией всех повреждений;
измерения геометрии конструкций, прогибов, кренов, толщины отделки;
испытания прочности бетона и кладки приборами неразрушающего контроля;
измерения влажности, температуры, показателей микроклимата;
анализ архивной документации, если она имеется (проекты, акты, паспорта);
при необходимости — вскрытия конструкций и отбор образцов для лабораторных испытаний.

Что содержит заключение по результатам обследования

По итогам обследования заказчику выдается техническое заключение, содержащее:

описание текущего технического состояния конструкций и элементов здания;
выявленные дефекты, износы, повреждения с указанием степени их развития;
оценку опасности эксплуатации и остаточного ресурса;
рекомендации: какие элементы подлежат капитальному ремонту, какие — текущему восстановлению;
предложения по способам ремонта или усиления, при необходимости — технические схемы;
графические приложения и ссылки на нормативную базу (ГОСТ, СП, СНиП).

Объективное техническое заключение становится основанием для принятия управленческого решения, подготовки проектной документации и расчёта стоимости ремонта. Оно также может быть представлено в органы муниципального контроля, управляющим компаниям, проектным организациям или в суде.